פסק-דין בתיק ת"א 4035-08

פתח דבר

התביעה הנדונה בתיק זה היא תביעתה של התובעת לפינוי הנתבעים ממזנון, המופעל על ידם בבית ספר בפתח תקוה (להלן - המזנון) במקרקעין הידועים כחלקה 399 בגוש 6712 ברח' בן-גוריון בפתח תקוה (להלן - המקרקעין).

הנתבעים הגישו בקשת רשות להתגונן בפני התביעה. הצדדים הגיעו להסכמה דיונית, ולפיה תינתן הרשות להתגונן בפני התביעה, כאשר התצהיר התומך בבקשה ישמש כתב הגנה, וזאת בכפוף להפקדה על ידי הנתבעים בקופת ביהמ"ש סך של 18,000 ש"ח וכן הפקדה של דמי שכירות חודשיים שוטפים בסך 1,000 ש"ח. להסכמה זו ניתן תוקף של החלטה בהחלטתה של כב' הרשמת אייזדורפר מיום 9.6.09.

טענות התובעת

התובעת הינה הבעלים של המקרקעין. במהלך שנת 1995 התירה התובעת לנתבעים להפעיל את המזנון, תוך שמובהר להם, כי עליהם לחתום עם התובעת על הסכם שכירות כתנאי להמשך החזקתם במזנון. הנתבעים נמנעו במשך שנים ארוכות מלחתום על הסכם שכירות. כל נסיונות התובעת להגיע להבנות עם הנתבעים בענין זה לא צלחו.

ביום 25.2.08 קיבלה התובעת הוראה חד-משמעית ממשרד הפנים, ולפיה חוייבה לפנות את הנתבעים מהמקרקעין, ולערוך מכרז כדין לצורך הפעלת המזנון.

טענות הנתבעים

הנתבעים פונו בהסכמה מזנון אחר, בו החזיקו. בתמורה הוענקה להם הזכות להפעלת המזנון. זאת בהתאם להסכמות אליהן הגיעו עם התובעת עוד בשנת 1993. החל משנת 1995 מפעילים הנתבעים את המזנון בידיעתה ובאישורה של התובעת. במהלך השנים התגלעו מחלוקות בין התובעת ובין הנתבעים, כאשר העירייה דרשה מהנתבעים לחתום על הסכם שכירות בתנאים, שניסתה התובעת להכתיב לנתבעים. הנתבעים סירבו לכך.

בסופו של דבר הגיעו הצדדים להסכמה, וביום 25.11.04 נחתם הסכם שכירות, העומד עדין בתוקפו (להלן - הסכם השכירות). בהסכם השכירות נקבע, כי תקופת השכירות הינה עד לשנת 2020. בנוסף ניתנה לנתבעים אופציה להארכת תקופת השכירות ל-10 תקופות נוספות בנות שנה כל אחת. עוד נקבע בהסכם השכירות, כי בגין השנים
1995-2001 פטורים הנתבעים מתשלום דמי שכירות. זאת בתמורה להשקעותיהם במזנון הקודם, אותו ניהלו במקום אחר, כאמור לעיל, וממנו פונו בהסכמה. כך גם נקבע בהסכם השכירות, כי הנתבעים יהיו פטורים מתשלום דמי שכירות בגין השנים 2001-2007. זאת בתמורה להשקעותיהם במזנון.

דיון והכרעה

אכן בין הצדדים נחתם ביום 25.11.04 הסכם השכירות, אשר צורף כנספח ב לתצהיר עדותו של הנתבע. בסעיף 40 להסכם השכירות נאמר: "החוזה כפוף לאישור מועצה ושר הפנים". תנאי מתלה זה תואם את האמור בסעיף 188 לפקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן - הפקודה), שם נקבע:

"(א)   עיריה לא תהיה רשאית למכור מקרקעין, להחליפם או למשכנם אלא על פי החלטת המועצה ברוב חבריה ובאישור השר או מי שהוא הסמיך לכך.

(ב)      עיריה רשאית להשכיר מקרקעין או להרשות שימוש במקרקעין שאין בו משום שכירות, אולם השכרת מקרקעין לתקופה העולה על חמש שנים והשכרת נכס שחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, חל על שכירותו, טעונות החלטה ואישור כאמור בסעיף קטן (א)".

לא נטען, כי התנאי המתלה, הקבוע בסעיף 40 להסכם השכירות, התקיים. כך גם לא נטען על ידי הנתבעים, כי הוראות סעיף 188 לפקודה התקיימו. לא נטען, כי מועצת העיר ושר הפנים אישרו את התקשרות התובעת בהסכם השכירות. משלא ניתנו אישור מועצת העיר ואישור שר הפנים לעיסקת השכירות, היא נעדרת תוקף. לכאורה די בכך על מנת לקבוע, כי הסכם השכירות נעדר כל תוקף, וממילא זכאית תובעת לפנות את הנתבעים מהמזנון. בעניין זה נקבע בסעיף 27(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן - החוק):

"חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רשיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה".

חזקה זו בדבר היות הצורך בקבלת אישור שר הפנים ומועצת העיר תנאי מתלה בהסכם השכירות לא נסתרה במקרה דנן. אין מחלוקת, כי התנאי המתלה לא התקיים.

בעניין תכליתן של הוראות סעיף 188 לפקודה נאמר בבג"ץ 4401/10, דן גל נ' עיריית רחובות, טרם פורסם:

"מעבר לנדרש יוער, כי תכליתן של הוראות הדורשות את אישור המועצה והשר לעסקאות במקרקעין, כגון סעיף 188 לפקודת העיריות, או המחייבות כל עיריה לערוך מכרז בעסקאות במקרקעין, כגון סעיף 197 לפקודת העיריות, היא לפקח על פעולות העיריה ולהבטיח תקינות, מניעת שחיתות, טוהר מידות וכדומה".

נכסי המקרקעין, השייכים לרשות המקומית, הינם משאב חשוב ויקר, העומד לרשותה של הרשות המקומית ואמור לשמש אותה בביצוע תפקידיה הציבוריים. על מנת למנוע שימוש בלתי מושכל ובלתי שוויוני, או אף בלתי חוקי, במשאב יקר ערך זה, קבע המחוקק את מנגנון הפיקוח האמור בפקודת העיריות.

אם אכן היה נכרת הסכם השכירות, ללא הכפפת תוקפו לאישורים הנדרשים על פי דין לעיסקה, גם אז היה ההסכם בטל לנוכח היותו הסכם בלתי חוקי, וזאת מכל הוראות סעיף 30 לחוק, שם נקבע:

"חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור - בטל".